Por que Canadá decidiu proibir compra de imóveis por estrangeiros

O primeiro-ministro do Canadá, Justin Trudeau, anunciou na última semana que estrangeiros estariam proibidos de comprar imóveis no país pelos próximos dois anos.

A medida, segundo Trudeau, é uma tentativa de estabilizar os preços no mercado imobiliário no país, que enfrenta um dos maiores problemas de acesso à moradia do mundo. A proibição exime os estrangeiros que têm residência permanente no país e estudantes e trabalhadores vindos de outros países.

Apenas no último ano, os preços subiram mais de 20%, elevando o valor médio de venda dos imóveis a 817 mil dólares canadenses (US$ 650 mil ou mais de R$ 3 milhões), o equivalente a mais de nove vezes a renda média anual das famílias.

Especialistas avaliam, contudo, que a proibição não chega a ser uma solução decisiva para o problema, e que o país também precisa de iniciativas para aumentar a oferta de imóveis.

Os dados sobre compra e venda de imóveis no Canadá são limitados, mas as informações disponíveis indicam que os estrangeiros respondem por uma fração pequena do mercado.

“Não creio que terá um impacto significativo”, avalia Ben Myers, presidente da consultoria Bullpenn Research & Consulting em Toronto. Segundo ele, os estrangeiros representaram apenas 1% das aquisições de imóveis no país em 2020, ante 9% em 2015 e 2016.

“É um número bem baixo e, sejamos realistas, as pessoas que realmente quiserem comprar… encontrarão maneiras alternativas de fazê-lo.”

O analista atribui o custo elevado dos imóveis no país a um forte crescimento da população combinado à escassez de oferta, esta em parte um reflexo das regras que restringem a expansão do mercado imobiliário.

O problema vem se agravando desde o início da pandemia de covid-19, quando o Canadá reduziu as taxas de juros para reduzir os impactos da crise sanitária sobre a economia, medida que, ao diminuir o custo de endividamento, acabou estimulando a demanda.

Essa mesma equação foi observada em vários países, mas, conforme os dados da OCDE, o descolamento entre os preços de imóveis e a renda das famílias no Canadá é um dos mais dramáticos do mundo.

Promessa de campanha

Trudeau se comprometeu a buscar uma solução para o problema dos preços de moradia no Canadá durante sua campanha de reeleição no ano passado.

Além da proibição temporária para os consumidores estrangeiros, a proposta divulgada na quinta-feira (7/4) prevê bilhões para fomentar a construção de novos imóveis e lança novos programas de estímulo, como uma conta-poupança isenta de impostos para compradores de primeira viagem.

O premiê também discutiu a possibilidade de proibir determinados processos de licitação que favoreçam investidores (em detrimento daqueles que buscam o imóvel para de fato habitá-lo). Estatísticas indicam que, desde 2014, os imóveis para investimento representam cerca de um em cada cinco negociados no país.

Outras medidas

Os planos de Trudeau acabaram tendo ecos na administração provincial de algumas regiões do país.

Em Ontário, por exemplo, o primeiro-ministro provincial Doug Ford anunciou a intenção de elevar um imposto cobrado de compradores estrangeiros de 15% para 20% e de expandi-lo da cidade de Toronto para toda a província.

Embora os negócios fechados por estrangeiros não sejam a raiz dos problemas de acessibilidade à moradia, aumentar a tributação pode trazer à província uma receita adicional que pode ser aplicada nas iniciativas postas em prática para tentar resolver a questão dos preços altos, diz Steve Pomeroy, diretor da Focus Consulting, empresa orientada para a área de política habitacional.

“Bani-los não teria muito impacto na contenção do aumento dos preços de moradia e ainda representaria uma renuncia à receita de impostos”, completa.

Paul Kershaw, professor da Universidade da Colúmbia Britânica, também não acredita que a proposta de Trudeau seja suficiente para conter os aumentos de preços ou ter impacto significativo sobre a questão do acesso à moradia.

Pomeroy, por sua vez, avalia que os valores dos imóveis devem cair nos próximos meses, mas em função do aperto monetário do Banco Central canadense, que subiu as taxas de juros.

O mercado imobiliário do país é particularmente suscetível ao sobe e desce dos juros, já que muitos canadenses assinam hipotecas com prazos de cinco anos – em vez das hipotecas de longo prazo comuns nos EUA e em outros países.

Se de um lado o aumento das taxas de juros deve contribuir para baixar os preços, ressalva Pomeroy, por outro deve tornar as moradias menos acessíveis para potenciais compradores que tentam entrar no mercado.

Myers, da Bullpenn Research & Consulting, afirma que, a longo prazo, a tendência é que em mercados mais aquecidos, como Toronto e Vancouver, haja cada vez menos compra e venda e cada vez mais aluguéis, a não ser que os gestores públicos adotem medidas para fazer frente ao problema de oferta.

Pomeroy acrescenta ainda que, dados os altos custos de construção, mesmo um aumento da oferta não chegaria a reduzir de forma significativa os preços, a não ser que se desse de forma expressiva, com um número muito maior de empreendimentos.

“A menos que você tenha nascido na família ‘certa’… as perspectivas para os jovens compradores são pouco animadoras.”