Mercado imobiliário: quais as armas para enfrentar juros elevados e inflação ainda longe da meta

A construção civil no Brasil viveu um período de recuperação a partir de 2018, após ser impactada por crise econômica e, consequentemente, por avalanche de distratos. O incremento nos negócios desafiou até a fase mais crítica da pandemia ao longo de 2020 e no primeiro semestre de 2021, mas perdeu força a partir da segunda metade do ano passado. Nos dois primeiros trimestres de 2022, os lançamentos e as vendas do programa Casa Verde e Amarela (CVA) caíram 28,1% e 5,6%, respectivamente, na comparação anual. Já nas demais categorias os lançamentos recuaram 6%, enquanto as vendas tiveram alta de apenas 1,4%. Os dados são da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Diante do alerta, as incorporadoras partiram para promoções e outras estratégias na busca pela manutenção dos negócios, impactados principalmente pelo aumento dos juros dos financiamentos e a alta acumulada da inflação, que reduz o poder de compra da população.

As estratégias das empresas abrangem desde empreendimentos no segmento de baixa renda aos de alto padrão. Os planos envolvem adiamento do pagamento da primeira prestação do imóvel, flexibilidade na quitação do sinal, descontos, parcerias e até iniciativas tecnológicas para atrair o consumidor. No caso do CVA, os benefícios podem ser ainda maiores frente a incentivos anunciados pelo governo federal, como ampliação de 30 anos para 35 anos do prazo máximo de financiamento pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A medida deve resultar numa redução de até 7,5% no valor da prestação a novos mutuários.

A MRV, especializada no mercado econômico no Brasil, está com uma campanha para tentar facilitar a aquisição da casa própria. Segundo a empresa, os clientes que fecharem negócio este mês poderão pagar a primeira parcela mensal somente em fevereiro de 2023. “Temos feito associações comerciais específicas”, disse Rafael Menin, copresidente da MRV&Co, que aprova as medidas adotadas pelo governo federal para aquecer os negócios, além de destacar o crescimento gradual do mercado em agosto. “Nossas expectativas são bastante positivas.”

Na visão de Menin, o aumento do preço de venda dos imóveis, a alta dos juros e uma priorização por parte das famílias em gastos não relacionados à habitação fizeram com que o mercado em geral, a partir do quarto trimestre de 2021, recuasse em relação aos primeiros meses do ano e de 2020. “O mercado entrou numa dinâmica muito parecida com a de 2018 e 2019”, disse ele. “Não é que esteja ruim. Comparativamente àquele momento pré-pandemia, as companhias hoje estão brigando talvez menos por volume e mais por recomposição de margens.” De olho em 2023, o CEO afirmou que é muito possível que o ano seja melhor que 2022, “quando iniciar uma trajetória lenta e gradativa de queda de juros” e paralelamente ocorrer a “continuidade, mesmo que lenta, da recuperação econômica.”

A Cury Construtora, também especializada no segmento de baixa renda, adotou medidas para incrementar as vendas nos mercados paulista e carioca, onde atua. A companhia disponibiliza o programa Chega Mais Cury, campanha na qual o cliente ao pagar seis parcelas em dia tem a sétima abatida do seu saldo devedor. “Assim segue até o pagamento da dívida com a construtora”, disse Ronaldo Cury, diretor de Relações com Investidores. A empresa ainda oferece entrada facilitada nos empreendimentos. Para o executivo, apesar da alta da Selic nos últimos meses (está em 13,75%), as taxas de crédito oferecidas pelos bancos seguem em patamares historicamente baixos, e o setor se prepara para um cenário positivo, com grandes empreendimentos, obras e reformas particulares. “A construção civil cresce há sete trimestres consecutivos. O resultado é inédito desde 1996.”

O Grupo Direcional, que atua no mercado econômico por meio da Direcional Engenharia e no médio padrão com a Riva Incorporadora, tem oferecido facilidades de pagamento do sinal (descontos ou parcelamento), além de destacar que o programa CVA tem características que facilitam a aquisição das unidades, com a oferta de subsídios conforme as localidades e características dos empreendimentos e os perfis de renda dos compradores. “Mesmo com toda pressão de custo e muitos desafios, nossas margens têm se mostrado bastante resilientes”, disse Ricardo Ribeiro, CEO da Direcional. “Procuramos oferecer as melhores condições para que o cliente possa comprar sem comprometer muito as finanças no curto prazo.” Para o executivo, apesar de os juros terem subido, no crédito imobiliário o aumento foi significativamente inferior. “Os juros no Casa Verde e Amarela, na verdade, foram reduzidos e no segmento de médio e alto padrão tiveram um incremento pequeno, estando bem abaixo da taxa Selic.” afirmou ele. “E o País continua gerando empregos formais em ritmo bastante forte, o que tem permitido que a demanda por imóveis continue muito acelerada.”

A Trisul, que lança empreendimentos destinados ao segmento de renda familiar nas faixas de seis a dez salários mínimos (entre R$ 7,2 mil e R$ 12,1 mil), na capital paulista, tem apostado em parcerias e na tecnologia para atrair os clientes. A construtora firmou uma parceria com a Cobasi, especializada em produtos para pet, que vai oferecer opções de lazer e entretenimento para moradores e os seus animais de estimação nos bairros onde promoverá seus próximos lançamentos. O primeiro Pet Park funciona na Vila Madalena, em São Paulo, no terreno do empreendimento Península Vila Madalena. A empresa também lançou o Meu Trisul, aplicativo que oferece aos compradores informações em tempo real sobre o andamento das obras do imóvel e a situação financeira.

Apesar de variáveis externas e incontroláveis como inflação, taxa de juros e poder de compra da população, o empresário Jorge Cury, CEO da Trisul, destacou que imóveis bem localizados, em áreas aspiracionais, e produtos bem fundamentados sempre terão liquidez e demanda. “Acreditamos que adquirir bons terrenos, em lugares sem reposição e oferecer produtos modernos e com valor agregado adequados ao poder de compra local sempre terão procura e valorização.” Dessa forma, segundo ele, será possível enfrentar as oscilações do mercado, incorporando empreendimentos com fundamento. O executivo acredita numa tendência de acomodação geral dos preços dos materiais de construção, após altas nos últimos meses, e enxerga uma situação de estabilidade de preço dos imóveis, mas sem descartar a tendência de novos aumentos em terrenos situados em espaços sem reposição e no qual a lei de zoneamento não flexibiliza o aproveitamento.

Já a Gafisa aposta na resiliência do mercado de alta renda para garantir as vendas na situação econômica atual. Para isso, combinou eficiência na concepção de produtos, além de investir em terrenos em endereços luxuosos de São Paulo e do Rio de Janeiro. Um exemplo é o Tom Delfim Moreira, no Leblon, cuja cobertura foi negociada por R$ 42 milhões. “Durante os anos de 2020 e 2021, embora tenha ocorrido impacto da pandemia no ambiente de negócios, a queda das taxas de juros impulsionou as vendas de apartamentos em todos os segmentos”, disse Luis Fernando Ortiz, diretor de Incorporação da empresa. “Já no segmento de alta renda, o que se viu foi crescimento na demanda desde 2020, muito em virtude da baixa oferta de lançamentos residenciais que atendem esse perfil de consumidor.”

As iniciativas adotadas pelas empresas para facilitar a aquisição de um imóvel pela população são aprovadas pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). “Estão sendo oferecidas novas condições que visam adequar o fluxo de pagamento ao orçamento do consumidor”, afirmou Luiz França, presidente da entidade. “Essas medidas têm sido bem aceitas pelo mercado e são um dos fatores que estão contribuindo para o bom desempenho do setor”. Segundo a Abrainc, o número de novos imóveis comercializados no País cresceu 26,6% nos cinco primeiros meses de 2022 na comparação anual. Questões como a redução do desemprego, que caiu para 9,1% (menor índice desde 2015), e a reversão no processo inflacionário são vistas como importantes aliados para a manutenção dos negócios.

O desempenho da construção civil é acompanhado de perto por empresas diretamente ligadas ao ramo imobiliário, como é o caso da Abyara. Com 27 anos de atuação, a companhia é uma das maiores intermediadoras de imóveis prontos e de lançamentos do País. Para Bruno Vivanco, head de operação da imobiliária, mesmo com cenário de economia debilitada no País, o momento é de barganha, uma vez que existe oferta de todo tipo de produto no mercado. “A incorporadora não pode lançar o empreendimento e ficar seis meses sem garantir de 30% a 40% do rendimento que precisa do financiamento bancário”, disse ele. “Ela precisa começar a obra. Então, acabo tendo de fazer um esforço para vender. São promoções, e na última linha isso significa cortar na carne. Vender abaixo daquilo que gostaria de vender naquele número”, afirmou.

Apesar de destacar a possibilidade de a Selic ainda subir em 2022 e até mesmo no início de 2023, o mercado, segundo Vivanco, deve crescer a partir do momento que a taxa básica de juros cair para um dígito, o que “deve ocorrer no final do segundo trimestre ou até meados do ano que vem”, na avaliação dele. “Historicamente, quando a Selic baixa de dois dígitos (10%), é um momento em que normalmente fica difícil competir com o mercado imobiliário”, afirmou. “Tudo indica que, se não ocorrer intercorrência grave, a gente tenha um mercado muito bom no segundo semestre de 2023 para lançamentos e resultado de vendas.” Isso, é claro, se a economia não desmoronar.