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Segundo o O Estado de S. Paulo, quando boa parte das pessoas ainda estava em trabalho remoto durante a pandemia, a canadense Brookfield colocou em prática o maior plano de aquisições de prédios de escritórios já visto no Brasil. A companhia desembolsou R$ 7,7 bilhões para a compra de 16 edifícios – 11 em São Paulo, 3 no Rio, 1 em Brasília e 1 em Barueri (SP) -, boa parte deles ainda desocupado. O movimento fez da empresa a maior do ramo no País.
Em maio, a Brookfield concluiu a compra de 12 edifícios da BR Properties, avaliados em R$ 5,92 bilhões. E em dezembro de 2021, fechou a aquisição de quatro prédios da Syn (ex-Cyrela Commercial Properties) por R$ 1,78 bilhão. Em dois anos, a empresa, que tem mais quatro projetos em obras, saiu de 279,3 mil m² de área locável para 711,8 mil m², expansão de 155%.
O líder dos negócios imobiliários da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni, conversou com o Estadão/Broadcast. A empresa acredita que a ocupação dos edifícios vai aumentar, e os aluguéis vão subir daqui para frente. A complexidade está no trabalho de atrair inquilinos e cobrar mais pela locação. “O aluguel dos escritórios em São Paulo e no Rio não tem crescido nos últimos dez anos”, diz. “Em 2012, o metro quadrado na Marginal Pinheiros saía a R$ 120. Hoje, está em torno disso. Na Faria Lima, ficava em R$ 170 a R$ 180. Está igual.”
A estagnação, segundo Perroni, passa pelos anos de recessão da economia brasileira, solavancos políticos com o impeachment de Dilma e problemas globais variados, desde a ressaca da crise do subprime nos EUA até o estouro da pandemia e da guerra na Ucrânia.
O resultado desse cenário é que a taxa de vacância hoje está em 20,9% em São Paulo, um dos patamares mais altos já registrados pelo setor. Até o início de 2020 (período anterior à pandemia), esse indicador era de 15,1%, segundo levantamento da consultoria Buildings.
Virada
Segundo Perroni, o volume de locações vem crescendo desde o início do ano, e os preços também começaram a subir. A absorção líquida (saldo entre áreas alugadas e devolvidas) foi positiva em 47 mil m², no segundo trimestre, e em 38,5 mil m² no primeiro trimestre. Já ao longo de 2020 e 2021, os números ficaram no campo negativo, segundo a Buildings.
Perroni e seu time na Brookfield acreditam que este é só o começo do ciclo de recuperação. Ele conta que a companhia está puxando para cima o aluguel dos imóveis comprados da Syn na revisão de contratos. “Quando pegamos, elas estavam de R$ 170 a R$ 180. Em fevereiro, fizemos a R$ 210, e as mais recentes, a R$ 230. Estamos subindo até mais rápido do que o imaginado.”
O que ajudou nesse caso foi que os imóveis adquiridos da Syn ficam na Faria Lima, em São Paulo, onde há poucos espaços vagos e a procura é intensa. Já nas demais regiões, a subida de preços vai demorar mais. A próxima “bola da vez” deve ser o eixo da Avenida Paulista, também na capital paulista, em que esse movimento de alta é esperado para o próximo ano, aproximadamente. No Rio, por exemplo, vai levar mais tempo, pois a vacância está bem mais alta do que em São Paulo, na faixa de 35%.
Recuperação
Perroni pondera que a recuperação do setor será gradual. “No longo prazo, acreditamos que o Brasil é um país que nos permite fazer investimentos e trazer retorno. E, nesse caso, longo prazo para nós é algo de sete a dez anos”, afirma Perroni.
No momento, a Brookfield está focada em fazer reformas e melhorias em alguns imóveis adquiridos, atrair inquilinos e trabalhar nos contratos em andamento. Outras aquisições não são prioridades, mas podem acontecer. “Se houver prédios de qualidade no preço certo, vamos analisar.”
O grupo conta com um fundo global com US$ 17 bilhões para investimentos imobiliários. O dinheiro não está carimbado para nenhuma praça, e é liberado à medida que os gestores locais apresentam oportunidades convincentes.
