Reajuste, obras e melhorias: confira no que ficar atento ao assinar um contrato de aluguel

O início do ano marca o período de reajustes contratuais e demais encargos e, por isso, a decisão de alugar uma casa ou apartamento traz alguns desafios. Compreensão e atenção aos termos contratuais, visando garantir a transparência, justiça e segurança para locatários e locadores, é muito importante nesse momento.

Reforçando o aumento na tendência de imóveis alugados no Brasil, dados divulgados em 2023 pela PNAD Contínua, conduzida pelo IBGE, revelam um crescimento de 18,5% para 21,1% na modalidade. De acordo com levantamento da FipeZap, os aluguéis ficaram 16,16% mais caros em 2023.

Para ficar de olho nos detalhes dos contratos de locação, Rafael Figueiredo, CEO da D4Sign e advogado, separou alguns pontos de atenção na hora de assinar um contrato de locação de imóveis. Confira:

Verifique se há custos adicionais

Enquanto o valor do aluguel é um dos principais pontos discutidos na negociação do contrato de locação, é vital lembrar que outros encargos financeiros também devem ser detalhados. “É importante estar atento se o contrato detalha se é necessário depósito de caução ou outras garantias como seguro fiança e se o inquilino é responsável por despesas como IPTU, taxa de condomínio”, explica.

Atenção aos prazos estipulados

A questão dos prazos também é um fator de extrema relevância para ambas as partes envolvidas. Além de garantir que as datas estabelecidas estejam alinhadas com as negociações prévias, é crucial compreender a importância de cada prazo determinado no contrato.

A presença de cláusulas referentes à renovação automática do contrato também merecem atenção especial. “Verificar e entender tais cláusulas é de extrema importância para evitar prolongamentos indesejados ou encerramentos repentinos do contrato”, acrescenta Figueiredo.

Responsabilidades com manutenções e reparos

Geralmente, questões estruturais, como problemas no sistema elétrico e infiltrações, são de responsabilidade do locador, enquanto o reparo de danos causados pelo locatário durante sua permanência no imóvel devem ser arcados por ele próprio. O mesmo vale para reformas, que precisam ser comunicadas e aprovadas antes da execução.

“Por essa razão, o documento deve explicitar quem será responsável por determinados tipos de consertos na propriedade para que ambas as partes tenham ciência e clareza sobre suas responsabilidades contratuais”, afirma.

Ele também reforça que é preciso deixar bem claro quais os direitos e deveres de ambos após uma obra estética.

“Qualquer alteração em um imóvel alugado, ainda que seja estética e não estrutural, deve estar disposta no contrato e ser autorizada pelo proprietário. Para evitar dores de cabeça, o ideal é que haja uma conversa com a imobiliária, a administradora ou o proprietário para debater as possibilidades de alterações e melhorias”, disse.

Avalie o índice de reajuste utilizado

É preciso conferir qual é o índice de reajuste apresentado no contrato e verificar se é vantajoso para você, pois a correção anual do valor da locação se baseará nisso. Os parâmetros mais utilizados para calcular a inflação do aluguel baseiam-se no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ademais, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) se torna mais uma alternativa.

Entretanto, o primeiro tem apresentado bastante volatilidade, resultando em flutuações significativas no preço dos aluguéis, o que acaba fazendo com que o mercado imobiliário recorra cada vez mais às outras opções, que possuem variações mais controladas. Por exemplo, nos 12 meses de 2023, IGP-M acumulou queda de 3,18%, menor taxa histórica registrada pelo índice, enquanto o IPCA atingiu 4,68%. Já o IVAR teve taxa acumulada de 7,46% .

“Na hipótese de renovação, uma reavaliação do índice utilizado é pertinente e o inquilino pode tentar negociar a troca do indexador com o proprietário antes da assinatura. Dentro disso, ainda é crucial estar atento à periodicidade do seu contrato. O ideal é que este não ultrapasse o padrão de 30 meses, considerando a flutuação das taxas, que são imprevisíveis”, esclarece Rafael.

A partir disso, é possível reduzir os riscos associados aos prejuízos decorrentes da alta nos índices ou a eventual aplicação de multas por rescisão contratual, caso o proprietário não concorde com a troca.

Termo de vistoria e condições do imóvel

“Certifique-se de revisar cuidadosamente o termo de vistoria, relatório essencial sobre as condições do imóvel que se integra ao contrato. O ideal é acompanhar o processo e anotar minuciosamente todos os detalhes, como a condição das pinturas, pisos, instalações elétricas e hidráulicas e afins”, explica o CEO.

Ao término do contrato, é obrigatório entregar o imóvel nas mesmas condições registradas na vistoria inicial, portanto, a dica é conferir o termo antes de assinar o contrato, e caso identifique alguma discrepância na descrição fornecida, solicitar as correções necessárias, tal como realizar registros por imagens, se necessário.

AI como ferramenta de auxílio para avaliação de cláusulas contratuais

No meio de tantas informações, Rafael destaca que a Inteligência Artificial pode ser uma aliada para não deixar nenhum detalhe de fora. Ele reforça que a plataforma tem uma funcionalidade que formata os detalhes do contrato em tópicos.

“O signatário poderá ter acesso às principais cláusulas e multas presentes no documento de forma resumida e em tópicos, facilitando a leitura e compreensão, principalmente para aqueles que possuem dificuldades com termos jurídicos”, encerrou.