China deve levar anos para se recuperar de crise do setor imobiliário, diz especialista

O crescimento da China foi impulsionado durante décadas por um boom imobiliário alimentado pelo aumento da população e da urbanização.

Tal impulso foi suficiente para o país registrar uma das expansões sustentadas mais rápidas para uma grande economia na história.

Mas o mercado imobiliário – que representa até 30% da economia – entrou em crise há mais de dois anos, após restrições impostas pelo governo aos empréstimos dos promotores.

O investimento no setor imobiliário caiu em 2022 pela primeira vez numa década e, sem nenhum aporte de Pequim à vista, a crise imobiliária deverá arrastar-se, representando uma grande ameaça às perspectivas de crescimento da China nos próximos três a cinco anos.

“Para a China, a única maneira de sair desta crise [de propriedade] é um reajuste lento mas doloroso”, disse Alicia Garcia-Herrero, economista-chefe para a Ásia-Pacífico da Natixis. “O ajuste apenas começou e levará anos para ser concluído.”

Segundo a economista, o país ainda precisa igualar a oferta de habitação com uma procura muito menor, que está diminuindo devido o envelhecimento da população.

A tarefa é difícil. Em setembro, um antigo vice-chefe do gabinete nacional de estatísticas foi citado pela comunicação social estatal por ter dito que toda a população da China, de 1,4 bilhões, não seria suficiente para preencher os apartamentos vazios espalhados por todo o país.

O governo já introduziu uma política de “redução de estoque” a nível nacional para cortar o excesso de oferta, incluindo a redução do ritmo de vendas de terrenos nas cidades e o incentivo aos promotores imobiliários para baixarem os preços da habitação para estimular a procura.

A absorção do “excesso de capacidade” no setor imobiliário prejudicará inevitavelmente o crescimento econômico da China, de acordo com Garcia-Herrero.

“Esperamos que a China reduza cerca de um ponto e meio percentual de crescimento todos os anos, pelo menos até 2026”, acrescentou.

O Banco Mundial reduziu a previsão do Produto Interno Bruto (PIB) da China para 2024 para 4,4%, de 4,8% no domingo (1º), citando dificuldades internas persistentes, como dívida elevada, fraqueza imobiliária e envelhecimento da população.

Dias antes, o Fundo Monetário Internacional (FMI) disse que esperava que o crescimento da China desacelerasse para cerca de 3,5% no médio prazo, ante cerca de 5% este ano, devido aos ventos contrários demográficos e à desaceleração do crescimento da produtividade.

A última vez que a economia da China registou um crescimento sustentado próximo desse nível foi em 1989 e 1990, quando a expansão caiu para 4,2% e 3,9%, respectivamente, dos 11,3% observados em 1988, devido às sanções internacionais desencadeadas pela repressão na Praça Tiananmen.

O FMI disse que o crescimento futuro poderá ultrapassar os 3,5% se Pequim apresentar mais estímulos e reformas econômicas.

Histórico

Durante anos, muitas imobiliárias na China tiveram um modelo de negócios simples: vender apartamentos antes de serem concluídos.

Os reguladores introduziram o modelo em 1994 para satisfazer a crescente procura, quando o país entrou num rápido período de urbanização após a adoção de reformas orientadas para o mercado.

O dinheiro das vendas financiou a sua expansão vertiginosa, tornando os magnatas do setor imobiliário algumas das pessoas mais ricas do país.

A estratégia funcionou bem até cerca de três anos atrás, quando o governo chinês voltou esforços contra o endividamento excessivo do setor imobiliário, por preocupações com o risco de instabilidade financeira.

O governo também buscava controlar o aumento dos preços imobiliários e reduzir os riscos associados ao aumento vertiginoso da dívida.

A decisão agravou a crise de caixa em promotoras como a Evergrande, que acabou não cumprindo as suas obrigações com os detentores de dívida em dezembro de 2021, desencadeando uma crise mais ampla na indústria.

Com o passar dos anos, a crise seguiu se aprofundando.

No dia 28 de setembro deste ano, a empresa disse que o seu fundador e presidente, Xu Jiayin, foi detido pelas autoridades sob suspeita de crimes, gerando preocupações nos investidores que esperavam ver a empresa fazer as pazes com os seus credores este mês.

Aumentaram os temores sobre o destino de Evergrande, que tem mais de US$ 300 bilhões (R$ 1,548 trilhão) em dívidas não pagas e centenas de milhares de apartamentos inacabados em todo o país.

Uma potencial liquidação da empresa poderá afetar as famílias e a confiança no mercado imobiliário, atrasando os esforços de Pequim para reanimar o setor e evitar problemas econômicos maiores.

Houve um vislumbre de esperança para a Sunac China, outra grande incorporadora, que obteve a aprovação de um tribunal de Hong Kong na quinta-feira (5) para o seu plano multibilionário de reestruturação da dívida offshore.

Mas, no geral, o setor imobiliário contraiu severamente à medida que se ajustava a um colapso na procura.

Em 2020, 2021 e 2022, o início de novas construções medido pela área útil caiu 2%, 11% e 39%, respectivamente, em comparação com o ano anterior, de acordo com dados oficiais.

Alternativas para o mercado

Com o setor imobiliário estagnado, Pequim está tentando encontrar “motores” alternativos de crescimento.

Em setembro, o Presidente Xi Jinping endossou a necessidade de promover “um novo tipo de industrialização”, em que setores como tecnologia voltada para sustentabilidade poderiam substituir a participação do setor imobiliário.

Mas esse objetivo pode ser impossível no curto prazo, afirmam analistas da Capital Economics.

“Muitos destes setores vem crescendo rapidamente há anos, mas são pequenos demais para compensar o papel gigantesco do imobiliário”, escreveram Mark Williams, Sheana Yue e Zichuan Huang numa nota divulgada na semana passada.

Os setores já definidos como “indústrias emergentes estratégicas”, incluindo materiais e ferramentas avançadas e produtos para transição energética, como veículos elétricos, geraram pouco mais de 13% do PIB em 2022.

“É improvável que os novos setores industriais emergentes, por si só, alcancem a escala ou gerem o crescimento ou os empregos que o setor imobiliário gerou”, afirmaram.

O setor imobiliário desempenhou um importante papel na economia chinesa. Os ativos habitacionais representam cerca de 70%, a maior proporção, da riqueza das famílias, de acordo com os números mais recentes do Banco do Povo da China (PBoC, na sigla em inglês) em 2020.

As vendas de terrenos a promotores representaram mais de 40% da receita do governo local durante anos antes de 2021. Esse número caiu para 37% em 2022.

O novo plano de industrialização de Xi parece mais uma forma de contextualizar os objetivos políticos da China, que se destinam principalmente a ajudar a alcançar a autossuficiência tecnológica e a competir com o Ocidente, em vez de impulsionar o crescimento do PIB, disseram analistas da Capital Economics.

“Na nossa opinião, ao desviar recursos para competir na fronteira tecnológica, resultarão provavelmente num crescimento econômico global mais fraco”, acrescentaram.

Efeito riqueza negativo

O consumo também não parece ser uma opção viável e imediata para preencher a lacuna deixada pelo setor imobiliário.

Durante décadas, o boom imobiliário alimentou os gastos da crescente classe média da China, que manteve uma grande parte da sua riqueza em imóveis e sentiu-se confiante quando o valor das suas casas aumentou.

Agora, o “efeito riqueza negativo” da queda dos preços das casas restringiu o seu desejo de gastar e as pessoas estão acumulando dinheiro.

Em junho, os depósitos bancários das famílias totalizaram um recorde de 132 bilhões de yuans (R$ 94,66 bilhões), ultrapassando todo o PIB da China no ano passado, de acordo com dados do PBoC.

A poupança das famílias aumentou 17,84 bilhões de yuans (R$ 12,79 bilhões) em 2022, um aumento de 80% em relação a 2021. O valor representa mais de um terço do rendimento total.

Antes da pandemia, as pessoas poupavam cerca de um quinto dos seus rendimentos.

A Capital Economics estimou que a riqueza líquida das famílias da China contraiu 4,3% em 2022, devido às quedas nos preços das casas e no mercado de ações. Este foi o primeiro declínio desse tipo em mais de duas décadas.

“Tal como o Japão na década de 1990, está surgindo uma perda de confiança mais generalizada entre os consumidores e investidores chineses no modelo de crescimento pós-bolha”, escreveram analistas da Oxford Economics num relatório de investigação no mês passado.

“O lugar óbvio para procurar o crescimento são os gastos do consumidor, mas alcançar isso requer grandes mudanças estruturais nas políticas.”

Desafios para reequilibrar

Os reguladores chineses enfrentam múltiplos desafios para fazer essas mudanças.

“As famílias já estão altamente alavancadas em termos de habitação e têm pouco espaço para contrair empréstimos para consumo”, afirmaram analistas da Universidade de Stanford e do Asia Society Policy Institute (ASPI) num relatório recente.

“A prioridade… [deveria ser] que o governo crie rapidamente locais alternativos de crescimento do rendimento, além da habitação, que encorajem as famílias a consumir.”

A demografia é outro obstáculo importante e ajuda a explicar o desejo de muitos chineses de pouparem mais.

“O sistema de segurança social está se desenvolvendo lentamente, com o principal pilar das pensões da China preso no défice desde 2014”, afirmaram os analistas da Oxford Economics.

Sem um sistema de pensões adequado, as poupanças preventivas têm sido “elevadas e rígidas”, em cerca de 32% do rendimento pessoal disponível, salientaram.

Ambas as empresas de investigação sugerem que as autoridades chinesas precisam encontrar formas de aumentar os rendimentos disponíveis e melhorar a produtividade.

“Uma reestruturação fundamental da economia da China exigirá um foco no desenvolvimento de novas indústrias, na melhoria da produtividade e no reforço dos mercados de arrendamento”, afirmaram analistas da Universidade de Stanford e da ASPI.