Em 10 anos, inflação foi o dobro da alta do preço de imóveis; investimento vale à pena?

Os preços dos imóveis residenciais saltaram quase 8% em 2024, a maior alta desde 2013. Mas a alta acima da inflação nem sempre foi uma constante nos últimos anos.

O índice de inflação oficial medido pelo IBGE foi conforme Bruno Pavan, da IstoÉ Dinheiro, o dobro da valorização dos imóveis medida pelo índice de venda do FipeZap entre 2014 e 2024. No período de 2014 a 2024, a variação acumulada do IPCA foi de 85,8% e a do FipeZAP de Venda Residencial de 41,6%.

O maior descolamento entre os dois dados foi em 2015, quando a inflação oficial foi de 10,67% e os imóveis valorizaram 1,32%. Veja tabela abaixo:

De acordo com a economista da FipeZap Paula Reis, a diferença é tão grande pois o período selecionado engloba, além da pandemia, a crise econômica de 2015/2016. “Nas duas ocasiões, a inflação brasileira se descontrolou e passou do teto da meta. Mesmo após a estabilização do nível de preços, em 2017, até a pandemia, a variação do FipeZAP ficou bem próxima de zero. No período anterior à crise de 2015/2016, houve um boom de crédito e commodities e, nesta fase, o preço de venda dos imóveis havia crescido de forma acelerada de 2009 até meados de 2011”, explica.

Imóvel ainda é um bom investimento?

Apesar de ter rendimento menos que a inflação no acumulado, a economista explica que essa informação sozinha não basta para analisar se a compra de um imóvel vale ou não à pena como forma de investimento.

“Esse resultado pode sugerir que quem investiu em imóveis necessariamente não teve retorno real positivo. Porém, isso é equivocado, já que há praças com retornos reais, como Belo Horizonte e Curitiba, sem falar nas variações de bairros que existem na própria cidade. A variação do índice para Belo Horizonte foi de 40,8% e para Curitiba de 78,0%, muito acima da inflação do período”, afirma Reis.

Já o analista de research da Rico Investimentos Antônio Sanches pondera que se a intenção do investimento é somente proteger o dinheiro da inflação, há opções melhores como o Tesouro IPCA ou debentures ou previdência privada atrelada a inflação.

Ele explica, porém, que o IPCA leva em conta uma cesta de produtos diversa e que não fala especificamente do setor imobiliário, que não conta com um índice exclusivo que envolva toda a cesta de produtos do setor.

“A compra de um imóvel como investimento não necessariamente tem a intenção de proteger o dinheiro da inflação. A pessoa pode querer se livrar de um custo mensal com o aluguel ou investir em um ativo real que, caso ele desista de vender ou de ter renda no aluguel, ele possa usufruir dele”, explicou.

Vender ou alugar?

Quem compra um imóvel para investir pode ganhar dinheiro de duas formas: na venda, contando com uma valorização do imóvel, ou na locação. A economista explica que é preciso saber qual o índice de rentabilidade do aluguel em sua cidade.

“Para avaliar se vale a pena comprar um imóvel e locá-lo para fins residenciais, devemos olhar para a rentabilidade do aluguel na cidade onde ele reside. Deste modo, em Curitiba, além do ganho de capital, seria possível ganhar mais 4,57% na locação do imóvel para fins residenciais. O rental yield de Belo Horizonte é de 5,08%. Santos teve variação de FipeZAP de 37,2% e rentabilidade do aluguel de 8,41%, a maior entre as cidades monitoradas pelo índice”, explicou.

O que esperar dos preços em 2025?

Em 2024 o índice Fipe/Zap foi de 7,73%, superando a inflação que foi de 4,64%. A expectativa para 2025 é que esse índice desacelere para venda e que fique estável ou até mesmo acelere para a locação.

“Prevemos uma desaceleração do reajuste do preço de venda por conta dos aumentos da Selic e esgotamento da poupança. Tais fatores devem afetar principalmente o médio padrão, que é mais dependente de financiamento. Já no mercado de locação, a desaceleração do reajuste verificada ao longo de 2024 deve ser menor ou até convertida em aceleração, por conta da situação do mercado de venda, mais restrito”, afirmou.